Contrato-Promessa de Compra e Venda: tudo o que deves saber

A celebração do contrato-promessa de compra e venda de um imóvel é uma das fases mais importantes que antecede a escritura, e é muito útil para garantir o compromisso das partes envolvidas. Não é obrigatório por lei, mas traz várias vantagens e pode antecipar alguns problemas. Descobre em que consiste, e o que ter em conta antes de assinar.

O que é um contrato-promessa de compra e venda?

O contrato-promessa de compra e venda é o documento onde o potencial comprador e vendedor concordam com os termos chave do negócio a realizar, nomeadamente a data da escritura pública, o preço e o estado do imóvel. Este documento resume assim condições da transação que será formalizada posteriormente com a celebração de um contrato definitivo, e esclarece as ambiguidades para todas as partes envolvidas.

O contrato é normalmente acompanhado de um sinal pago pelo comprador – e que perde se não cumprir os termos estabelecidos. Já se for o vendedor a incumprir – ao vender por exemplo a outra pessoa – terá de devolver o sinal e pagar as penalizações estipuladas, caso existam.

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Quais as vantagens de um contrato-promessa de compra e venda?

Um contrato-promessa de compra e venda tem inúmeras vantagens tanto para o vendedor como para o comprador. Para além de formalizar um acordo vinculativo entre as duas partes, garante ainda uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento.

O objetivo é definir os direitos e deveres do comprador e do vendedor até à realização da escritura pública. Isto porque, por norma, a venda de imóveis pode tardar várias semanas ou meses e, nesse período, muito pode mudar. Por exemplo, se aparecerem outros interessados no imóvel, o contrato garante ao comprador o direito de compra pelo preço estabelecido.

Se os preços do setor imobiliário subirem, o valor da transação será aquele que ficou definido no contrato-promessa de compra e venda. E estas são apenas algumas das situações em que um contrato-promessa de compra e venda, devidamente assinado e confirmado por um notário, é muito útil.

Quando se deve fazer um contrato-promessa?

A celebração de um contrato-promessa de compra e venda é muito recomendada em qualquer situação em que ainda não se encontrem reunidas as condições necessárias à realização da escritura. Por exemplo, quando o imóvel em questão ainda se encontra em construção ou quando ainda não dispõe de licença de utilização. O mesmo acontece quando o comprador não tem o montante necessário à compra ou ainda está em fase de aprovação de crédito habitação.

Como se estabelece o valor do sinal?

O contrato-promessa de compra e venda é habitualmente acompanhado do pagamento do sinal. Este diz respeito a uma quantia em dinheiro, acordada entre as partes envolvidas, ou um outro bem, que sirva de garantia ao cumprimento do respetivo contrato-promessa. Por norma, a quantia varia entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido. Ao pagar o sinal é importante obter um recibo do valor pago.

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O que deve estar incluído num contrato-promessa de compra e venda?

O contrato-promessa de compra e venda deve estabelecer todas condições para a concretização desse negócio, nomeadamente:

• Identificação dos intervenientes, vendedor e comprador, com os dados pessoais completos, incluindo nome completo, estado civil, morada, número do Cartão de Cidadão e fiscal;
• Identificação do imóvel, incluindo o número de inscrição matricial, descrição predial, localização, tipologia, e partes afetas como garagem, arrecadação, piscina ou outros;
• Preço de compra e forma de pagamento;
• Valor do sinal definido como adiantamento, e reforços do sinal, caso existam, assim como as respetivas datas de pagamento;
• Indicação de que o imóvel está livre de quaisquer ónus ou encargos, como hipotecas ou penhoras;
• Prazo definido para a escritura pública e respetivas consequências, como penalizações, se esse prazo não for cumprido;
• Licença de utilização ou de construção, ou prova de que a licença foi solicitada à Câmara Municipal, ou declaração que substitua a licença;
• Referência de que o imóvel se encontra em regulares condições de habitabilidade e com todo o equipamento, como redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos e gás, estando estas em normais condições de funcionamento.
• No caso de o comprador ainda aguardar pela aprovação do pedido de crédito habitação, o contrato deverá conter uma cláusula de desistência no caso a instituição financeira não lhe conceda o crédito necessário.

Com estas informações – e com as assinaturas reconhecidas das partes – o contrato entra em vigor. Podes obter uma minuta do contrato-promessa de compra e venda, exemplificativa do que deve conter o teu contrato, diretamente no Portal da Habitação.

O que acontece em caso de incumprimento do contrato?

Em caso de incumprimento por parte do comprador, vale ressaltar que o mesmo perde o direito a todos os valores pagos como sinal da compra. Por sua vez, se o incumprimento foi imputável ao vendedor, este ter o dever legar de restituir ao comprador o dobro do valor do sinal até à data pago.

É ainda possível que, a parte que incorre em incumprimento, recorra ao tribunal para pedir a execução específica do contrato-promessa de compra e venda. Esta alternativa tem por objetivo conseguir uma sentença do tribunal que permita o cumprimento coercivo do contrato.

Para reduzir o risco de incumprimento se recorreres a um crédito habitação, é importante assegurar um prazo razoável entre o contrato-promessa de compra e venda e a data da escritura pública. Assim, dás tempo à instituição bancária para que tome uma decisão sem ultrapassar os prazos estabelecidos e, dessa forma, entrar em incumprimento.  Em alternativa, acrescenta uma cláusula de desistência para esta eventualidade.

É possível cancelar o contrato?

A rescisão deste contrato é possível dentro dos parâmetros estabelecidos no próprio documento. Ou seja, se previste antecipadamente essa possibilidade através de uma cláusula e se as condições estão reunidas dentro do período de tempo estabelecido, podes fazê-lo sem perder o sinal. Caso contrário, entram em vigor as medidas de incumprimento.

Em alternativa ao cancelamento, pode dar-se lugar à renegociação das condições do contrato. Neste caso, consulta um advogado para avaliar o caso.

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Em suma, o contrato-promessa de compra e venda é uma garantia de que o negócio se vai concretizar. Se estás na iminência de comprar uma casa, este é um passo recomendado. Caso esta não seja a tua área e para que te sintas mais seguro e confortável em todo o processo, procura no OLX os profissionais mais qualificados para te auxiliar.

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