A celebração do contrato-promessa de compra e venda de um imóvel é uma das fases mais importantes que antecede a escritura, e é muito útil para garantir o compromisso das partes envolvidas. Não é obrigatório por lei, mas traz várias vantagens e pode antecipar alguns problemas. Descobre em que consiste, e o que ter em conta antes de assinar.
O contrato-promessa de compra e venda é o documento onde o potencial comprador e vendedor concordam com os termos chave do negócio a realizar, nomeadamente a data da escritura pública, o preço e o estado do imóvel. Este documento resume assim condições da transação que será formalizada posteriormente com a celebração de um contrato definitivo, e esclarece as ambiguidades para todas as partes envolvidas.
O contrato é normalmente acompanhado de um sinal pago pelo comprador – e que perde se não cumprir os termos estabelecidos. Já se for o vendedor a incumprir – ao vender por exemplo a outra pessoa – terá de devolver o sinal e pagar as penalizações estipuladas, caso existam.
Artigo relacionado: Construir casa ou comprar?
Um contrato-promessa de compra e venda tem inúmeras vantagens tanto para o vendedor como para o comprador. Para além de formalizar um acordo vinculativo entre as duas partes, garante ainda uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento.
O objetivo é definir os direitos e deveres do comprador e do vendedor até à realização da escritura pública. Isto porque, por norma, a venda de imóveis pode tardar várias semanas ou meses e, nesse período, muito pode mudar. Por exemplo, se aparecerem outros interessados no imóvel, o contrato garante ao comprador o direito de compra pelo preço estabelecido.
Se os preços do setor imobiliário subirem, o valor da transação será aquele que ficou definido no contrato-promessa de compra e venda. E estas são apenas algumas das situações em que um contrato-promessa de compra e venda, devidamente assinado e confirmado por um notário, é muito útil.
A celebração de um contrato-promessa de compra e venda é muito recomendada em qualquer situação em que ainda não se encontrem reunidas as condições necessárias à realização da escritura. Por exemplo, quando o imóvel em questão ainda se encontra em construção ou quando ainda não dispõe de licença de utilização. O mesmo acontece quando o comprador não tem o montante necessário à compra ou ainda está em fase de aprovação de crédito habitação.
O contrato-promessa de compra e venda é habitualmente acompanhado do pagamento do sinal. Este diz respeito a uma quantia em dinheiro, acordada entre as partes envolvidas, ou um outro bem, que sirva de garantia ao cumprimento do respetivo contrato-promessa. Por norma, a quantia varia entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido. Ao pagar o sinal é importante obter um recibo do valor pago.
Artigo relacionado: Guia para comprar casa
O contrato-promessa de compra e venda deve estabelecer todas condições para a concretização desse negócio, nomeadamente:
Com estas informações – e com as assinaturas reconhecidas das partes – o contrato entra em vigor. Podes obter uma minuta do contrato-promessa de compra e venda, exemplificativa do que deve conter o teu contrato, diretamente no Portal da Habitação.
Em caso de incumprimento por parte do comprador, vale ressaltar que o mesmo perde o direito a todos os valores pagos como sinal da compra. Por sua vez, se o incumprimento foi imputável ao vendedor, este ter o dever legar de restituir ao comprador o dobro do valor do sinal até à data pago.
É ainda possível que, a parte que incorre em incumprimento, recorra ao tribunal para pedir a execução específica do contrato-promessa de compra e venda. Esta alternativa tem por objetivo conseguir uma sentença do tribunal que permita o cumprimento coercivo do contrato.
Para reduzir o risco de incumprimento se recorreres a um crédito habitação, é importante assegurar um prazo razoável entre o contrato-promessa de compra e venda e a data da escritura pública. Assim, dás tempo à instituição bancária para que tome uma decisão sem ultrapassar os prazos estabelecidos e, dessa forma, entrar em incumprimento. Em alternativa, acrescenta uma cláusula de desistência para esta eventualidade.
A rescisão deste contrato é possível dentro dos parâmetros estabelecidos no próprio documento. Ou seja, se previste antecipadamente essa possibilidade através de uma cláusula e se as condições estão reunidas dentro do período de tempo estabelecido, podes fazê-lo sem perder o sinal. Caso contrário, entram em vigor as medidas de incumprimento.
Em alternativa ao cancelamento, pode dar-se lugar à renegociação das condições do contrato. Neste caso, consulta um advogado para avaliar o caso.
Artigo relacionado: Guia para mudar de casa
Em suma, o contrato-promessa de compra e venda é uma garantia de que o negócio se vai concretizar. Se estás na iminência de comprar uma casa, este é um passo recomendado. Caso esta não seja a tua área e para que te sintas mais seguro e confortável em todo o processo, procura no OLX os profissionais mais qualificados para te auxiliar.
Próximas leituras:
Trocaste de telemóvel? Descobre todos os métodos para transferir dados de um telemóvel para o…
Descobre tudo o que precisas de saber sobre o novo Samsung Z Fold 4 e…
Sabes se os teus descontos estão a ser bem feitos? Descobre como fazer o cálculo…
Estes são os melhores aquecedores elétricos para tornar qualquer espaço mais acolhedor, mesmo nos dias…
Existem diferenças importantes entre a salamandra a pellets e a lenha. Conhece as vantagens de…
Descobre tudo sobre a consola Steam Deck e confirma se vale a pena comprar.